Hoe taxeren we niet-woningen

Bij het vaststellen van de waarde voor bedrijfspanden en andere commerciële en niet-commerciële niet-woningen wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van taxatiemodellen. We verzamelen en analyseren de volgende marktgegevens:

• Huurprijzen (kantoren, winkels, bedrijfsruimten).
• Verkoopcijfers.
• Stichtingskosten (energiecentrales, windturbines, ziekenhuizen en scholen).
• Grondprijzen.
• Omzetgegevens (benzinestations en campings).

Panden zoals kantoren, winkels en andere bedrijfspanden, is de marktwaarde het uitgangspunt. Deze marktwaarde wordt onder andere berekend met de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Dat betekent dat de waarde van het pand wordt vastgesteld op basis van hoeveel huur het kan opbrengen in de markt.

Bij panden zoals ziekenhuizen, laboratoria en energiecentrales waarderen we de vervangingswaarde, op basis van een herbouwwaarde die wordt bijgesteld voor de technische en de functionele veroudering. De WOZ-waarde wordt daarom aangeduid als de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze methode leidt tot de waarde die het object heeft voor de huidige eigenaar.

Voor andere specifieke panden zoals campings en tankstations zijn de omzetgegevens het uitgangspunt voor de waardering. De taxateur werkt hier met omzetgegevens van het bedrijf dat in het pand is gevestigd. Deze omzetgegevens worden met een inlichtingenformulier opgevraagd.

Hoe komt de taxatie tot stand? 

We gebruiken een speciaal programma dat woningen in groepen waardeert. Deze groepen bestaan uit panden die veel op elkaar lijken. De taxateur controleert of de waardes binnen deze groepen logisch zijn en bij elkaar passen. Zo zorgen we ervoor dat de totale waardering een goed beeld geeft van de markt. 

De verschillende delen van een pand verdelen we in drie soorten ruimtes: hoofdruimtes (primair), bij ruimtes (secundair) en extra ruimtes (tertiair). Deze methode zorgt ervoor dat een kantoorruimte meer waard is per vierkante meter dan bijvoorbeeld een opslagruimte in hetzelfde gebouw. We kunnen de waarde ook aanpassen op basis van de verdieping waar de ruimte zit  Als uit ons onderzoek blijkt dat er sprake is van afnemend grensnut (minder waarde per extra vierkante meter), dan passen we ook een staffel toe.

Er vindt ook een oordeel plaats over de secundaire objectkenmerken van het pand en de omgeving. De secundaire objectkenmerken zijn:

• (K) Kwaliteit van het object.
• (O) Staat van onderhoud van het object.
• (U) Uitstraling van het object.
• (D) Doelmatigheid van het object.
• (V) Voorzieningenniveau van het object.

Voor elke groep bedrijfspanden geven we cijfers aan de KOUDV-factoren. Dit zijn de kenmerken die bepalen hoe goed een pand is. 1 = Slecht, 2 = Matig, 3 = Gemiddeld, 4 = Goed, 5 = Zeer goed. De KOUDV staat voor Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen.

Als een deel van het pand beter of minder is dan het gemiddelde van de groep, passen we de waarde aan met een correctiepercentage. Het is belangrijk om te weten dat we steeds kijken naar het gemiddelde van de groep. Een 3 (gemiddeld) betekent dus dat het pand gemiddeld is ten opzichte van de andere panden in die groep.

Ligging 

De ligging van een bedrijfspand zit meestal al in de groep verwerkt. Maar als dat nodig is, kan de taxateur ook binnen de groep nog een correctie op de ligging toepassen.

Uitleg huurwaardekapitalisatie-methode

De huurwaarde-kapitalisatiemethode is een manier om de WOZ-waarde te bepalen van gebouwen die geen woningen zijn, zoals kantoren en winkels. Bij deze methode berekenen we de waarde van een gebouw door de huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor: Waarde gebouw = Huurwaarde × Kapitalisatiefactor.

Het is wel het beste om een gebouw te vergelijken met de echte verkoopprijzen van vergelijkbare gebouwen. Een verkoopprijs is namelijk het totaalplaatje: het houdt rekening met de huur, de risico's, de kosten en het rendement. Zo weten we zeker dat de totale waarde klopt.

Huurwaarde bepalen

Eerst stellen we de huurwaarde van het gebouw vast. We kijken daarvoor naar huurprijzen van vergelijkbare gebouwen die rond de waardepeildatum zijn verhuurd. Bij het vaststellen van de huurwaarde houden we rekening met verschillen in de grootte (oppervlakte), de bouwkwaliteit en de ligging.

De huurwaarde is het bedrag dat een object zou opleveren als het op de taxatiedatum verhuurd zou worden onder eerlijke omstandigheden. Beide partijen moeten hierbij goed geïnformeerd zijn en vrijwillig handelen.

Kapitalisatiefactor bepalen

Daarna analyseren we de verkoopprijzen van vergelijkbare gebouwen. We kijken naar de verhouding tussen de huurwaarde uit de markt en de verkoopprijs. Dit levert de huurwaarde-kapitalisatiefactor op. 

Als een pand verkocht wordt terwijl het verhuurd is, is de verkoopprijs niet direct de WOZ-waarde. De prijs is dan beïnvloed door het huurcontract, en dat mag niet volgens de WOZ-regels. Toch kunnen we deze verkoopprijzen gebruiken om onze WOZ-waardes te bepalen. We moeten de prijs dan corrigeren zodat de verkoop wel aan de WOZ-regels voldoet. We volgen hierbij de uitspraken en regels van de Hoge Raad en eerdere rechtszaken.

Hoe berekenen we de kapitalisatiefactor?

De kapitalisatiefactor is een belangrijk getal voor de WOZ-waarde. We vergelijken de verkoopprijs, de huurprijs, de vraagprijs en de vraaghuur van vergelijkbare panden. Uit deze vergelijking halen we de factor die op dat moment in de markt wordt gevraagd. We berekenen deze op 2 verschillende manieren. 

 ‘Bottom-up’ methode

Dit is een theoretische berekening. We bepalen de kapitalisatiefactor door verschillende cijfers bij elkaar op te tellen. We kijken bijvoorbeeld naar het risico op leegstand. De kosten voor onderhoud en beheer. En de winst die een eigenaar wil maken (basisrendement). Deze cijfers moeten zo nauwkeurig mogelijk zijn en de uitkomsten moeten we steeds controleren met andere gegevens.

‘Top-down’ methode

Het is het beste om de kapitalisatiefactor te bepalen op basis van meerdere marktgegevens. Deze methode, die ook wel de Top-down methode wordt genoemd. Dit geeft een betrouwbaardere uitkomst dan wanneer we ons baseren op 1 enkel verkoopcijfer.

Gecorrigeerde vervangingswaarde

Voor speciale gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen en zwembaden, bepalen we de waarde met de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit is nodig omdat deze gebouwen bijna nooit worden verkocht op de vrije markt. We berekenen deze waarde door te kijken naar twee dingen: de waarde van de grond en de waarde van het gebouw zelf.

Waarde van het gebouw

We berekenen de waarde van het gebouw door te kijken hoeveel het zou kosten om precies zo'n gebouw nieuw te bouwen. Daarbij tellen we de kosten voor de inrichting en andere extra kosten mee. Dit totale bedrag passen we daarna aan, want het gebouw is niet nieuw. We corrigeren de waarde voor twee soorten veroudering:

• Technische veroudering: Hoe oud is het gebouw en in welke staat is het?
• Functionele veroudering: Is het gebouw nog handig en geschikt voor het doel?

Waarde van de grond

We bepalen de grondwaarde door te kijken hoeveel het zou kosten om een vergelijkbaar stuk grond te kopen op die plek. Omdat de gemeenten vaak grond verkopen, gebruiken we de prijzen die de gemeenten vragen. Deze prijzen geven ons belangrijke informatie over de waarde van de grond.

Agrarische objecten

Om de marktwaarde van agrarische objecten zoals boerderijen en schuren te bepalen, gebruiken we de vergelijkingsmethode. We vergelijken de gebouwen dan met agrarische objecten die recent zijn verkocht. Omdat er in veel gemeenten te weinig verkopen zijn, verzamelt het WOZ-datacenter verkoopgegevens uit heel Nederland. Een speciaal team van agrarische taxateurs analyseert deze gegevens. Op basis van hun onderzoek stellen ze landelijke kengetallen vast. Dit zijn de basiscijfers die we gebruiken voor de taxatie van agrarische objecten. Alle gegevens die hiervoor worden gebruikt, kunt u vinden op de website van het WOZ-datacenter(Verwijst naar een externe website).

Taxatiewijzers

Gemeenten moeten soms verder kijken dan hun eigen grenzen. Vaak is er binnen 1 gemeente niet genoeg informatie over de verkoop van niet-woningen om de waarde goed te bepalen. Daarom werken gemeenten samen om deze verkoopinformatie te verzamelen en te analyseren. Deze samenwerking leidt tot concrete taxatiewijzers die alle gemeenten gebruiken. In deze wijzers staat hoe een bepaald type pand getaxeerd moet worden. Welke basiscijfers nodig zijn. En waar deze basiscijfers vandaan komen.

Gemeenten maken deze wijzers samen met gespecialiseerde bureaus, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten(Verwijst naar een externe website) (VNG) en de Waarderingskamer(Verwijst naar een externe website). Dit zorgt dat de waardering van niet-woningen in heel Nederland op dezelfde manier en goed gebeurt. U vindt deze wijzers op de website van het WOZ-datacenter(Verwijst naar een externe website). 

Controle Waarderingskamer

De Waarderingskamer controleert ons of we de wet WOZ goed uitvoeren. Ze controleert of we de WOZ-waarden niet te hoog en niet te laag vaststellen. En of de processen goed in elkaar zitten. Ook stelt zij kwaliteitseisen aan onze medewerkers. We rapporteren over de gemiddelde stijgingspercentages in de WOZ-waarden aan de Waarderingskamer. Pas als de Waarderingskamer goedkeuring heeft gegeven, mogen we een nieuwe WOZ-waarde geven. Wilt u weten hoe de Waarderingskamer oordeelt over het taxatiemodel voor uw gemeente? Lees dan het oordeel van de Waarderingskamer over de kwaliteit van onze taxaties op de Waarderingskamer(Verwijst naar een externe website).